Τι αλλάζει στα παλιά ακίνητα;
Key Points:
- Στη Μεταμόρφωση, το πρώην Ευρωπαϊκό Κέντρο Εκθέσεων και Προβολής μετατράπηκε στο NEXIS, ένα νέο συγκρότημα γραφείων περίπου 21.000 τ.μ.
- Στην Πολυκλείτου 12, στο κέντρο της Αθήνας, εγκρίθηκε η μετατροπή τετραώροφου εμπορικού κτιρίου σε ξενοδοχειακό κατάλυμα.
- Στον Πειραιά, το ιστορικό συγκρότημα Ρετσίνα προορίζεται για μια ευρύτερη ανάπλαση με κατοικία, εμπορικές, πολιτιστικές και άλλες χρήσεις, διατηρώντας σημαντικά τμήματα της βιομηχανικής κληρονομιάς του.
- Στον Ταύρο, παλιές αποθηκευτικές εγκαταστάσεις περίπου 9.000 τ.μ. μετατρέπονται σε σύγχρονα «πράσινα» γραφεία, με επένδυση περίπου 10 εκατ. ευρώ και στόχο ολοκλήρωσης στις αρχές του 2027.
- Τα τέσσερα projects βρίσκονται σε διαφορετικά στάδια, έχουν όμως ένα κοινό χαρακτηριστικό: το υπάρχον ακίνητο δεν εγκαταλείπεται αλλά αποκτά νέα οικονομική και αστική λειτουργία.
Ένα πρώην εκθεσιακό κέντρο γίνεται επιχειρηματικό campus. Ένα εμπορικό κτίριο στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας προετοιμάζεται να μετατραπεί σε ξενοδοχείο. Ένα από τα σημαντικότερα βιομηχανικά συγκροτήματα του Πειραιά σχεδιάζεται να επιστρέψει στην πόλη με νέες χρήσεις. Και στον Ταύρο, παλιές αποθήκες μεταμορφώνονται σε «πράσινα» γραφεία.
Τέσσερις διαφορετικές επενδύσεις σε Αθήνα και Πειραιά αναδεικνύουν μία ενδιαφέρουσα κατεύθυνση στην αγορά ακινήτων: αντί η ανάπτυξη να ξεκινά πάντοτε από ένα κενό οικόπεδο ή από την κατεδάφιση του υφιστάμενου κτιρίου, παλαιότερα ακίνητα επανασχεδιάζονται και επιστρέφουν στην αγορά με διαφορετική χρήση.
Πρόκειται για αυτό που διεθνώς περιγράφεται ως adaptive reuse – προσαρμοστική επανάχρηση, μια διαδικασία που αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον σε πυκνοδομημένες πόλεις, όπου τα μεγάλα διαθέσιμα οικόπεδα είναι περιορισμένα.
Από την κατεδάφιση στην επανάχρηση
Η λογική της επανάχρησης δεν είναι ίδια σε κάθε project.
Σε ορισμένες περιπτώσεις διατηρείται σε μεγάλο βαθμό το υπάρχον κέλυφος και αναβαθμίζεται ενεργειακά. Σε άλλες, αλλάζει ολοκληρωτικά η χρήση: από εμπορικό ακίνητο σε ξενοδοχείο ή από αποθήκες σε γραφεία.
Στα μεγάλα πρώην βιομηχανικά συγκροτήματα το εγχείρημα είναι ακόμη πιο σύνθετο, καθώς η νέα ανάπτυξη πρέπει να συνυπάρξει με διατηρητέα κτίρια και στοιχεία ιστορικής αξίας.
Το ενδιαφέρον, επομένως, δεν βρίσκεται μόνο στο τι κατασκευάζεται, αλλά και στο τι υπήρχε πριν και πώς αυτό ενσωματώνεται στη νέα ζωή της πόλης.
NEXIS: Από το πρώην ΕΚΕΠ σε επιχειρηματικό campus 21.000 τ.μ.
Η πιο ώριμη από τις τέσσερις περιπτώσεις βρίσκεται στη Μεταμόρφωση.
Το πρώην Ευρωπαϊκό Κέντρο Εκθέσεων και Προβολής μετατράπηκε στο NEXIS Metamorfosi, ένα σύγχρονο συγκρότημα γραφείων συνολικής επιφάνειας περίπου 21.000 τ.μ.
Την ανάπτυξη του project ανέλαβαν η Dromeus Capital Group και η Ekistics Property Advisors, με τη Hill International να παρέχει υπηρεσίες project management μέχρι την τελική παράδοση του έργου.
Το ενδιαφέρον εδώ είναι ότι το μεγάλο υφιστάμενο κτίριο δεν κατεδαφίστηκε.
Αντίθετα, πραγματοποιήθηκε εκτεταμένος επανασχεδιασμός της πρόσοψης, αντικαταστάθηκαν τα υαλοστάσια, δημιουργήθηκαν νέες είσοδοι φυσικού φωτός και αερισμού, κατασκευάστηκε νέο κεντρικό αίθριο και αναβαθμίστηκαν οι εσωτερικές κυκλοφορίες.
Φωτοβολταϊκά και συλλογή βρόχινου νερού
Μεγάλο μέρος της επέμβασης αφορούσε την ενεργειακή συμπεριφορά του ακινήτου.
Στο NEXIS εγκαταστάθηκαν φωτοβολταϊκά, νέα θερμομόνωση και καινούργια ηλεκτρομηχανολογικά συστήματα, ενώ δημιουργήθηκε υποδομή συλλογής βρόχινου νερού.
Οι χώροι σχεδιάστηκαν παράλληλα ώστε να μπορούν να αλλάζουν διαμόρφωση ανάλογα με τις απαιτήσεις των επιχειρήσεων που θα τους χρησιμοποιούν.
Το project έχει σχεδιαστεί με προδιαγραφές LEED Gold και αποτελεί ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα του πώς ένα μεγάλης κλίμακας ακίνητο προηγούμενης εποχής μπορεί να αποκτήσει σύγχρονη εταιρική χρήση χωρίς να εξαφανιστεί ολοκληρωτικά το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα.
Πολυκλείτου 12: Από κατάστημα σε ξενοδοχείο
Εντελώς διαφορετικής κλίμακας είναι το δεύτερο project, στην Πολυκλείτου 12, στην καρδιά της Αθήνας.
Εδώ δεν έχουμε ένα μεγάλο πρώην βιομηχανικό ή εκθεσιακό ακίνητο, αλλά ένα τετραώροφο κτίριο με ισόγειο και υπόγειο, το οποίο προορίζεται να αλλάξει συνολικά χρήση.
Η αρχιτεκτονική μελέτη προβλέπει τη μετατροπή του από κατάστημα σε ξενοδοχειακό τουριστικό κατάλυμα.
Το Υπουργείο Πολιτισμού έχει εγκρίνει τη σχετική μελέτη, κατόπιν θετικής γνωμοδότησης του Κεντρικού Αρχαιολογικού Συμβουλίου, καθώς κρίθηκε ότι η επέμβαση δεν προκαλεί άμεση ή έμμεση βλάβη στον αρχαιολογικό χώρο της Ακρόπολης και στα προστατευόμενα μνημεία της περιοχής.
Κτηματολόγιο: Υποχρεωτική διαμεσολάβηση και νέο κόστος για τα ακίνητα με χρησικτησία
Τι απαγορεύεται στο νέο ξενοδοχείο
Η αρχαιολογική έγκριση συνοδεύεται από συγκεκριμένους περιορισμούς.
Μεταξύ αυτών προβλέπεται ότι το δώμα δεν μπορεί να μετατραπεί σε χώρο συνάθροισης κοινού, όπως roof garden με καφέ, bar ή εστιατόριο.
Εάν απαιτηθούν επιπλέον εκσκαφικές εργασίες, θα χρειαστεί προηγούμενη έγκριση από την αρμόδια Εφορεία Αρχαιοτήτων.
Σημαντική είναι και μία ακόμη διάκριση: η απόφαση του Υπουργείου Πολιτισμού δεν σημαίνει ότι το ξενοδοχείο είναι έτοιμο να κατασκευαστεί άμεσα. Αποτελεί σημαντικό βήμα στην αδειοδοτική ωρίμανση και ανοίγει τον δρόμο για τις υπόλοιπες απαιτούμενες διαδικασίες.
Μέχρι σήμερα δεν έχουν δημοσιοποιηθεί ο αριθμός των δωματίων, η κατηγορία του καταλύματος ή το brand υπό το οποίο ενδέχεται να λειτουργήσει.
Ρετσίνα: Η βιομηχανική ιστορία του Πειραιά επιστρέφει στον σχεδιασμό της πόλης
Πολύ μεγαλύτερη σε κλίμακα και πολυπλοκότητα είναι η υπόθεση του ιστορικού εργοστασίου Ρετσίνα στον Πειραιά.
Η ιστορική κλωστοϋφαντουργία ιδρύθηκε το 1872 και έκλεισε οριστικά το 1981. Σήμερα, η ιδιοκτησία της Εθνικής Τράπεζας στο συγκεκριμένο οικοδομικό τετράγωνο έχει έκταση 26.696,04 τ.μ., ενώ ολόκληρο το Ο.Τ. 172/Τ.25 καλύπτει 29.081,21 τ.μ.
Το 2025 ο Δήμος Πειραιά και η Εθνική Τράπεζα υπέγραψαν μνημόνιο συνεργασίας για την εκπόνηση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, προκειμένου να δημιουργηθεί το πλαίσιο για την αξιοποίηση της περιοχής.
Η προτεινόμενη κατεύθυνση περιλαμβάνει κατοικία, εμπορικές δραστηριότητες, πολιτιστικές και εκπαιδευτικές εγκαταστάσεις και κοινόχρηστους χώρους, ενώ από την πλευρά της Εθνικής Τράπεζας έχει γίνει λόγος και για ανάπτυξη γραφείων και χώρων αναψυχής.
Πύργος Πειραιά: Δύο χρόνια από την αναγέννηση του πρώτου πράσινου ουρανοξύστη
Τα 15 κτίρια και η καμινάδα που διατηρούνται
Η μεγάλη διαφορά από μια συμβατική ανάπτυξη είναι ότι σημαντικό τμήμα του παλιού εργοστασίου προστατεύεται.
Με απόφαση του Υπουργείου Πολιτισμού έχουν χαρακτηριστεί νεότερα μνημεία 15 κτίρια, η διαμόρφωση της κεντρικής εισόδου και μία καμινάδα, συνολικής επιφάνειας 4.344,62 τ.μ.
Τα υπόλοιπα κτίσματα που δεν είχαν χαρακτηριστεί νεότερα μνημεία κατεδαφίστηκαν μετά την έκδοση σχετικής άδειας το 2024.
Ο σχεδιασμός καλείται επομένως να πετύχει δύο πράγματα ταυτόχρονα: να δημιουργήσει οικονομικά βιώσιμες νέες χρήσεις και να ενσωματώσει σε αυτές την ιστορική βιομηχανική ταυτότητα του Πειραιά.
Στο πλαίσιο της συμφωνίας, η Εθνική Τράπεζα έχει αναλάβει να μεταβιβάσει χωρίς αντάλλαγμα στον Δήμο Πειραιά έκταση 2.762,53 τ.μ. μαζί με υφιστάμενα διατηρητέα κτίρια, για κοινωφελείς λειτουργίες.
Παράλληλα προβλέπεται η παραχώρηση χρήσης για 30 χρόνια πρόσθετου κτιρίου και κοινόχρηστων χώρων συνολικής επιφάνειας περίπου 3.235,77 τ.μ., καθώς και προβλεπόμενων πεζοδρόμων.
Το project παραμένει, πάντως, σε φάση πολεοδομικού σχεδιασμού και ωρίμανσης. Δεν έχει φτάσει ακόμη στην κατασκευαστική φάση και γι’ αυτό οι προτεινόμενες χρήσεις δεν πρέπει να αντιμετωπίζονται ως τελικό, αμετάβλητο σχέδιο.
Ταύρος: Οι παλιές αποθήκες γίνονται «πράσινα» γραφεία
Η τέταρτη περίπτωση βρίσκεται στον Ταύρο, στις οδούς Σακελλαρίου και Τεώ.
Το ακίνητο χρησιμοποιούνταν ως αποθηκευτικός χώρος και έχει συνολική επιφάνεια περίπου 9.000 τ.μ.
Η ιδιοκτήτρια εταιρεία έχει ξεκινήσει επενδυτικό σχέδιο για τη μετατροπή του σε ένα σύγχρονο κτίριο γραφείων με «πράσινα» χαρακτηριστικά.
Η επένδυση υπολογίζεται σε περίπου 10 εκατ. ευρώ, χρηματοδοτείται μέσω τραπεζικού δανεισμού και, σύμφωνα με τις τελευταίες δημοσιευμένες οικονομικές καταστάσεις της εταιρείας, ο στόχος είναι οι εργασίες να ολοκληρωθούν στις αρχές του 2027.
Το ακίνητο καταγράφεται ήδη στα εταιρικά στοιχεία ως κτίριο υπό ανακατασκευή σε γραφεία με προδιαγραφές LEED και φωτοβολταϊκή εγκατάσταση στην οροφή.
Τέσσερα ακίνητα, τέσσερις εντελώς διαφορετικές μεταμορφώσεις
Οι τέσσερις επενδύσεις δεν είναι άμεσα συγκρίσιμες.
Το NEXIS αποτελεί μεγάλη επανάχρηση ενός εκθεσιακού ακινήτου και έχει ήδη ολοκληρωθεί.
Η Πολυκλείτου 12 είναι αλλαγή χρήσης ενός μεμονωμένου κτιρίου στο ιστορικό κέντρο και βρίσκεται στο στάδιο της αδειοδοτικής ωρίμανσης.
Στον Ρετσίνα μιλάμε για ολόκληρο πρώην βιομηχανικό συγκρότημα, όπου απαιτείται πρώτα πολεοδομικός επανασχεδιασμός και προστασία των διατηρητέων.
Στον Ταύρο, τέλος, βρίσκεται σε εξέλιξη η άμεση μετατροπή αποθηκευτικών εγκαταστάσεων σε σύγχρονο γραφειακό ακίνητο.
Κοινό χαρακτηριστικό είναι ότι η επένδυση ξεκινά από ένα ήδη υπάρχον περιουσιακό στοιχείο που είχε χάσει ή αλλάζει την αρχική του λειτουργία.
Γιατί η επανάχρηση αποκτά αξία στο real estate
Για την αγορά ακινήτων, η επανάχρηση μπορεί να προσφέρει διαφορετικές ευκαιρίες.
Ένα υφιστάμενο ακίνητο διαθέτει ήδη θέση μέσα στον αστικό ιστό, πρόσβαση σε οδικά δίκτυα και υποδομές και, σε αρκετές περιπτώσεις, μια ιστορία ή αρχιτεκτονική ταυτότητα που δεν μπορεί να αναπαραχθεί εύκολα σε μια νέα κατασκευή.
Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε παλιό κτίριο μπορεί να μετατραπεί οικονομικά και τεχνικά σε κάτι νέο. Οι στατικές απαιτήσεις, οι πολεοδομικοί περιορισμοί, οι χρήσεις γης και –ιδίως στο ιστορικό κέντρο– οι αρχαιολογικοί όροι μπορούν να κάνουν μια τέτοια επένδυση ιδιαίτερα σύνθετη.
Όταν, όμως, η εξίσωση λειτουργήσει, ένα ακίνητο που παρέμενε ανενεργό μπορεί να επανέλθει στην οικονομική δραστηριότητα χωρίς να απαιτείται απαραίτητα η πλήρης διαγραφή του παρελθόντος του.
Επαγγελματικά ακίνητα: Η Αθήνα σπάει τα κοντέρ ξεπερνώντας τα επίπεδα του 2010
Η πόλη αλλάζει χωρίς να ξεκινά πάντα από το μηδέν
Αυτό είναι ίσως και το πιο ενδιαφέρον κοινό στοιχείο των τεσσάρων projects.
Η ανάπτυξη της Αθήνας και του Πειραιά δεν πραγματοποιείται μόνο με νέους πύργους και κτίρια πάνω σε άδεια οικόπεδα.
Μπορεί να έρθει και μέσα από την επανεφεύρεση όσων βρίσκονται ήδη μέσα στην πόλη.
Ένα εκθεσιακό κέντρο μπορεί να γίνει campus γραφείων. Ένα κατάστημα ξενοδοχείο. Μια αποθήκη σύγχρονος χώρος εργασίας. Και ένα βιομηχανικό συγκρότημα του 19ου αιώνα μπορεί, εφόσον ολοκληρωθεί ο σχεδιασμός, να επιστρέψει ως ένα νέο κομμάτι του σύγχρονου Πειραιά.
by 