Η ζήτηση για ακίνητα κάτω από τον δεύτερο όροφο (ισόγεια, ημιυπόγεια) έχει εκτοξευθεί, καθώς αποτελούν τη μοναδική διέξοδο για όσους αναζητούν στέγη εντός του αστικού ιστού στην Αττική με περιορισμένο προϋπολογισμό.
Γιατί λείπουν τα μικρά διαμερίσματα;
-
Βραχυχρόνια Μίσθωση: Ένα τεράστιο ποσοστό μικρών διαμερισμάτων (studios και δυάρια) έχει απορροφηθεί από πλατφόρμες τύπου Airbnb, μειώνοντας το απόθεμα για μόνιμη κατοίκηση ή αγορά.
-
Κόστος Κατασκευής: Για τους κατασκευαστές, το κόστος ανέγερσης μιας πολυκατοικίας με πολλά μικρά διαμερίσματα είναι αναλογικά υψηλότερο (περισσότερα μπάνια, κουζίνες, μετρητές) σε σχέση με λιγότερα και μεγαλύτερα ονομαστικά τετραγωνικά.
-
Αλλαγή Χρήσης: Η τάση μετατροπής παλαιών εμπορικών καταστημάτων σε οικιστικά «lofts» ή studios είναι πλέον κυρίαρχη, ειδικά σε περιοχές όπως η Κυψέλη, το Παγκράτι και ο Πειραιάς.
Τα αναξιοποίητα οικόπεδα: Το κενό στον αστικό ιστό
Στην Αττική υπάρχουν χιλιάδες οικόπεδα-«φαντάσματα», τα οποία παραμένουν αναξιοποίητα για δεκαετίες. Η ενεργοποίησή τους θα μπορούσε να δώσει άμεση ανάσα στην αγορά μικρών διαμερισμάτων.
Γιατί παραμένουν κλειστά τα ακίνητα στην Αττική;
-
Πολυιδιοκτησία & Κληρονομικά: Πολλά οικόπεδα ανήκουν σε πολλούς κληρονόμους που αδυνατούν να συμφωνήσουν στην αξιοποίησή τους.
-
Φορολογικό Βάρος: Ο ΕΝΦΙΑ και οι λοιποί φόροι σε μη οικοδομήσιμα ή δεσμευμένα οικόπεδα αποτρέπουν τους μικροϊδιοκτήτες από το να επενδύσουν.
-
Υψηλό Κόστος Αντιπαροχής: Το παραδοσιακό μοντέλο της αντιπαροχής έχει ατονήσει, καθώς οι κατασκευαστές ζητούν πλέον πολύ μεγαλύτερα ποσοστά λόγω του αυξημένου κόστους υλικών και της ενέργειας.
Κοινωνική Αντιπαροχή και στέγη στην Αττική: Ποιο είναι το μοντέλο Rent to Own;
Στρατηγικές αξιοποίησης για την κάλυψη των αναγκών
Για να καλυφθεί η ανάγκη για μικρά διαμερίσματα μέσω των οικοπέδων, απαιτούνται συγκεκριμένες παρεμβάσεις:
1. Κοινωνική Αντιπαροχή
Το κράτος ή οι Δήμοι μπορούν να παραχωρούν αναξιοποίητα οικόπεδα σε ιδιώτες κατασκευαστές με τον όρο ένα ποσοστό των διαμερισμάτων (κυρίως μικρών) να διατίθεται με ελεγχόμενο, χαμηλό ενοίκιο ή προσιτή τιμή αγοράς σε νέους και ευάλωτες ομάδες.
2. Κίνητρα για “Micro-Apartments”
Θέσπιση ειδικών πολεοδομικών κινήτρων (π.χ. μικρή αύξηση στον Συντελεστή Δόμησης – Σ.Δ.) αποκλειστικά για κτίρια που θα αποτελούνται από μονάδες κάτω των 50 τ.μ. Αυτό θα έκανε την ανέγερση μικρών διαμερισμάτων οικονομικά ελκυστική για τους επενδυτές.
3. Φορολογική Αποδέσμευση
Μείωση των φόρων μεταβίβασης ή απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για ένα διάστημα, εφόσον ο ιδιοκτήτης ενός αναξιοποίητου οικοπέδου προχωρήσει σε ανέγερση εντός τριετίας.
Η αξιοποίηση των οικοπέδων «εντός των τειχών» είναι η πιο βιώσιμη λύση, καθώς δεν απαιτεί επέκταση του σχεδίου πόλης σε δασικές ή αγροτικές εκτάσεις, εκμεταλλευόμενη τις ήδη υπάρχουσες υποδομές (δίκτυα νερού, ρεύματος, συγκοινωνίες).
by 