Μια παράδοξη εικόνα διαμορφώνεται στην αγορά κατοικίας: περισσότερα σπίτια βγαίνουν προς πώληση, λιγότερες συναλλαγές ολοκληρώνονται, αλλά οι τιμές εξακολουθούν να ανεβαίνουν.
OVERVIEW
- Οι αγγελίες πώλησης σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη αυξήθηκαν κατά 15% έως 26% μέσα σε έναν χρόνο.
- Την ίδια περίοδο οι καταγεγραμμένες αγοραπωλησίες μειώθηκαν κατά 17% έως 30%.
- Παρά την αύξηση της προσφοράς, οι τιμές κατοικιών εξακολουθούν να ανεβαίνουν.
- Στα νότια προάστια η τελική τιμή εκτιμάται κατά μέσο όρο 38,5% χαμηλότερη από τη ζητούμενη.
- Οι αγγελίες μένουν πλέον περισσότερο χρόνο online, φτάνοντας περίπου τις 148 ημέρες στα βόρεια προάστια.
Μεταξύ του β΄ τριμήνου του 2025 και του β΄ τριμήνου του 2026, οι ενεργές αγγελίες αυξήθηκαν κατά 15% έως 26%, ενώ οι καταγεγραμμένες αγοραπωλησίες περιορίστηκαν κατά 17% έως 30%, ανάλογα με την περιοχή.
Γιατί δεν πέφτουν οι τιμές;
Θεωρητικά, η αύξηση της προσφοράς στην αγορά κατοικίας σε συνδυασμό με λιγότερες συναλλαγές θα μπορούσε να οδηγήσει σε αποκλιμάκωση των τιμών.
Μέχρι στιγμής, όμως, αυτό δεν αποτυπώνεται στους δείκτες.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν το α΄ τρίμηνο του 2026 κατά 5,8% πανελλαδικά, κατά 6,2% στη Θεσσαλονίκη και κατά 2,5% στην Αθήνα σε ετήσια βάση.
Ένας παράγοντας που περιπλέκει την εικόνα είναι η στεγαστική πίστη. Οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων έφτασαν τα 1,14 δισ. ευρώ το β΄ τρίμηνο του 2026, έναντι 492 εκατ. ευρώ έναν χρόνο νωρίτερα.
Παράλληλα, τα στοιχεία των τιμών αφορούν προγενέστερη περίοδο από ορισμένα δεδομένα των συναλλαγών, επομένως μια πιθανή επίδραση της επιβράδυνσης μπορεί να γίνει περισσότερο εμφανής αργότερα.
Ανακαινίζω: Λήγει η προθεσμία – Πάνω από 93.000 αιτήσεις για επιδότηση
Μεγάλη ψαλίδα ανάμεσα σε ζητούμενη και τελική τιμή στην αγορά κατοικίας
Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα ευρήματα βρίσκεται στη διαφορά μεταξύ της τιμής που ζητά ο πωλητής και της τιμής στην οποία τελικά ολοκληρώνεται η συναλλαγή.
Στα νότια προάστια της Αθήνας, η τελική τιμή εκτιμάται κατά μέσο όρο 38,5% χαμηλότερη από τη ζητούμενη, αποτελώντας τη μεγαλύτερη απόκλιση μεταξύ των περιοχών που εξετάστηκαν.
Η συγκεκριμένη διαφορά αποτελεί ένδειξη ότι οι αγοραστές έχουν σημαντικό περιθώριο διαπραγμάτευσης, ακόμη και σε μία από τις ακριβότερες αγορές κατοικίας της Αττικής.
Μικρότερη ψαλίδα καταγράφεται στη Θεσσαλονίκη και στα βόρεια προάστια.
Έως 30% κάτω οι αγοραπωλησίες στα δυτικά προάστια
Τη μεγαλύτερη υποχώρηση των καταγεγραμμένων συναλλαγών παρουσιάζουν τα δυτικά προάστια της Αθήνας.
Οι αγοραπωλησίες μειώθηκαν κατά 30%, την ώρα που οι αγγελίες αυξήθηκαν κατά περίπου 26%.
Στη Θεσσαλονίκη οι συναλλαγές μειώθηκαν κατά 26%, ενώ στο κέντρο της Αθήνας και στον Πειραιά κατά 23%.
Πιο ανθεκτικές εμφανίζονται οι αγορές των νοτίων και βορείων προαστίων, όπου η πτώση ήταν 17% και 18% αντίστοιχα.
Το δελτίο επισημαίνει πάντως ότι το διαθέσιμο μητρώο δεν περιλαμβάνει το σύνολο των αγοραπωλησιών και επομένως τα δεδομένα αποτυπώνουν κυρίως την τάση της αγοράς.
Τα σπίτια μένουν περισσότερο καιρό στις αγγελίες
Παράλληλα αυξάνεται και ο χρόνος κατά τον οποίο ένα ακίνητο παραμένει διαθέσιμο στις ψηφιακές πλατφόρμες.
Στο κέντρο της Αθήνας, ο μέσος χρόνος παραμονής μιας αγγελίας αυξήθηκε περίπου στις 132 ημέρες, από 115 έναν χρόνο νωρίτερα.
Στα βόρεια προάστια έφτασε περίπου τις 148 ημέρες, τη μεγαλύτερη διάρκεια μεταξύ των περιοχών της ανάλυσης, ενώ στον Πειραιά η αύξηση έφτασε τις 27 επιπλέον ημέρες.
Το στοιχείο δεν σημαίνει απαραίτητα ότι ένα σπίτι χρειάζεται ακριβώς τόσο χρόνο για να πουληθεί, καθώς μια αγγελία μπορεί να λήξει ή να αποσυρθεί χωρίς να έχει ολοκληρωθεί συναλλαγή. Δείχνει, ωστόσο, ότι η απορρόφηση της προσφοράς γίνεται δυσκολότερη.
Ενοίκια στην Αθήνα: Επιπλωμένα 4 στα 10 σπίτια – Έως 35% ακριβότερα
Περισσότερα νεόδμητα στα προάστια, παλαιότερα σπίτια στο κέντρο
Η εικόνα διαφοροποιείται σημαντικά και ως προς την ηλικία των ακινήτων.
Στα νότια προάστια, το 31% των ενεργών αγγελιών αφορά κατοικίες που έχουν κατασκευαστεί την τελευταία δεκαετία, ενώ στα βόρεια το ποσοστό είναι 25%.
Αντίθετα, στο κέντρο της Αθήνας μόλις το 10% και στον Πειραιά το 11% των αγγελιών αφορά τόσο νεότερα ακίνητα.
Εκεί, η νέα προσφορά προέρχεται σε μεγαλύτερο βαθμό από παλαιότερες κατοικίες, καθώς και από κενά διαμερίσματα που επιστρέφουν στην αγορά.
Την ίδια στιγμή, η κατασκευαστική δραστηριότητα δείχνει ότι νέα ακίνητα θα συνεχίσουν να προστίθενται: στο πρώτο πεντάμηνο του 2026 οι ιδιωτικές οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν περίπου κατά 16% στην Αττική, ενώ η συνολική επιφάνεια των έργων αυξήθηκε κατά 61%.
Η εικόνα που προκύπτει είναι επομένως πιο σύνθετη από το απλό «περισσότερη προσφορά σημαίνει χαμηλότερες τιμές». Τα σπίτια προς πώληση αυξάνονται, οι αγοραστές διαπραγματεύονται περισσότερο και οι συναλλαγές περιορίζονται, χωρίς όμως μέχρι στιγμής να έχει καταγραφεί γενικευμένη πτώση των τιμών κατοικίας.
Πηγές: ΙΟΒΕ, Cepal
by 