Απλήρωτα ενοίκια: Οδηγός για τους ιδιοκτήτες – Δικαιώματα, διαδικασία έξωσης και εφορία

Οδηγός για απλήρωτα ενοίκια: Διαδικασία εξώσεως, εξώδικο 15ημέρου, οι αλλαγές από 1η Μαΐου 2026 και η δήλωση ανείσπρακτων στην ΑΑΔΕ (Ε411).

Οι νόμιμες ενέργειες, το εξώδικο των 15 ημερών

Η μη καταβολή του ενοικίου αποτελεί έναν από τους μεγαλύτερους πονοκεφάλους για κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου. Το πρόβλημα διογκώνεται όταν ο μισθωτής αρνείται να αποχωρήσει από το σπίτι ή το κατάστημα, συσσωρεύοντας παράλληλα νέες οφειλές σε ενοίκια, κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.

Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης δεν είναι ανυπεράσπιστος. Η νομοθεσία παρέχει συγκεκριμένα εργαλεία για τη διεκδίκηση των οφειλόμενων ποσών και την αναγκαστική αποβολή του ενοικιαστή. Προσοχή όμως: οποιαδήποτε αυθαίρετη ενέργεια (όπως η αλλαγή κλειδαριάς, η είσοδος στο ακίνητο χωρίς άδεια ή η διακοπή παροχών) συνιστά ποινικά κολάσιμη αυτοδικία και μπορεί να στρέψει τον νόμο εναντίον του ίδιου του ιδιοκτήτη.

1. Πότε μπορεί να κινηθεί ο ιδιοκτήτης;

Σε αντίθεση με τον διαδεδομένο μύθο, δεν απαιτείται να συμπληρωθούν 2 ή 3 απλήρωτα ενοίκια για να ξεκινήσει η νομική διαδικασία.

Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, ακόμη και η καθυστέρηση ενός μόνο ληξιπρόθεσμου ενοικίου (ή μέρους αυτού) θεμελιώνει το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης, εφόσον η καθυστέρηση είναι υπαίτια.

Πριν ξεκινήσετε – Η απαραίτητη λίστα εγγράφων:

• Το συμφωνητικό μίσθωσης (ή η ηλεκτρονική δήλωση της ΑΑΔΕ).

• Τραπεζικές κινήσεις (extrait) που αποδεικνύουν τη μη καταβολή.

• Ανεξόφλητους λογαριασμούς κοινοχρήστων ή ΔΕΚΟ.

• Τυχόν γραπτή αλληλογραφία, SMS ή emails με τον ενοικιαστή.

2. Το πρώτο βήμα: Το εξώδικο των 15 ημερών

Η διαδικασία ξεκινά με την επίδοση έγγραφης όχλησης (εξωδίκου) μέσω δικαστικού επιμελητή. Το εξώδικο καλεί τον ενοικιαστή να εξοφλήσει τις οφειλές του εντός 15 ημερών.

Τι πρέπει να περιλαμβάνει το εξώδικο με ακρίβεια:

• Αναλυτικά ποια ενοίκια οφείλονται και τα ακριβή ποσά ανά μήνα.

• Τη χρονική περίοδο στην οποία αντιστοιχούν.

• Τον τρόπο εξόφλησης.

• Ρητή προειδοποίηση ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης θα κινηθεί η διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου.

Σημείωση: Εάν ο ενοικιαστής εξοφλήσει πλήρως εντός του 15ημέρου, η διαδικασία έξωσης συνήθως σταματά. Εξαίρεση αποτελεί η επανειλημμένη δυστροπία (συστηματική καθυστέρηση), όπου η εκ των υστέρων πληρωμή δεν εμποδίζει την έξωση.

3. Τι άλλαξε από την 1η Μαΐου 2026: Η νέα διαδικασία έξωσης

Από την 1η Μαΐου 2026, η διαδικασία έκδοσης διαταγών απόδοσης μισθίου έχει επιταχυνθεί σημαντικά. Η αρμοδιότητα έκδοσης πέρασε σε ειδικά ορισμένους δικηγόρους από τους καταλόγους των Δικηγορικών Συλλόγων, αποσυμφορώντας τα δικαστήρια.

• Ο ιδιοκτήτης απευθύνεται στον δικό του δικηγόρο, ο οποίος συντάσσει και καταθέτει τον φάκελο.

• Στη συνέχεια, ορίζεται συστημικά ο αρμόδιος δικηγόρος-εκδότης που ελέγχει τα έγγραφα και εκδίδει τη διαταγή απόδοσης.

4. Πότε γίνεται η αναγκαστική εκτέλεση (έξωση) από τους ιδιοκτήτες ;

Η διαταγή απόδοσης μισθίου αποτελεί άμεσα εκτελεστό τίτλο.

1. Επίδοση: Κοινοποιείται στον ενοικιαστή αντίγραφο της διαταγής με επιταγή προς εκτέλεση.

2. Προθεσμία: Ο ενοικιαστής έχει περιθώριο 20 ημερών να παραδώσει οικειοθελώς το ακίνητο.

3. Αποβολή: Εάν παρέλθει το 20ήμερο, δικαστικός επιμελητής προχωρά στην αναγκαστική αποβολή του μισθωτή και την εγκατάσταση του ιδιοκτήτη.

Τι ισχύει για την ανακοπή: Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή εντός 15 εργάσιμων ημερών, όμως η ανακοπή δεν αναστέλλει αυτόματα την έξωση εκτός αν εκδοθεί ειδική δικαστική απόφαση αναστολής.

5. Φορολογικός οδηγός: Πώς γλιτώνετε τον φόρο για τα ανείσπρακτα ενοίκια

Για να μην φορολογηθείτε για εισόδημα που δεν εισπράξατε ποτέ, πρέπει να δηλώσετε τα ανείσπρακτα μισθώματα στην ΑΑΔΕ πριν την υποβολή της ετήσιας φορολογικής δήλωσης.

6. Τι ισχύει με την εγγύηση και τις ζημιές;

• Εγγύηση: Ο ενοικιαστής δεν δικαιούται να συμψηφίσει μονομερώς τα τελευταία ενοίκια με την εγγύηση. Η εγγύηση εκκαθαρίζεται μετά την απόδοση του ακινήτου.

• Διεκδίκηση οφειλών: Με την ίδια αίτηση διαταγής απόδοσης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την είσπραξη των απλήρωτων ενοικίων, κοινοχρήστων και λογαριασμών ΔΕΚΟ, εφόσον αποδεικνύονται εγγράφως.

• Ζημιές & Φθορές: Σε περίπτωση ζημιών πέρα από τη φυσιολογική φθορά, συντάσσεται πρωτόκολλο παράδοσης-παραλαβής και οι αποζημιώσεις διεκδικούνται δικαστικά.

Το κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και αφορά το γενικό νομοθετικό πλαίσιο στην Ελλάδα. Κάθε μίσθωση και κάθε υπόθεση χρειάζεται εξατομικευμένο έλεγχο από δικηγόρο.