Ένα ευρύ πακέτο παρεμβάσεων για τη στέγαση προωθείται με στόχο να επιστρέψουν περισσότερα ακίνητα στην αγορά, να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών και να περιοριστούν οι πιέσεις που δέχονται τα νοικοκυριά από τα υψηλά ενοίκια.
OVERVIEW
- Η επιδότηση για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση κατοικιών μπορεί να φτάσει έως το 95% και τις 36.000 ευρώ.
- Το «Σπίτι μου ΙΙΙ» προγραμματίζεται για τον Ιανουάριο του 2027, με δάνεια έως 230.000 ευρώ.
- Παρατείνεται η 36μηνη φοροαπαλλαγή στα ενοίκια για ιδιοκτήτες που διαθέτουν επιλέξιμα ακίνητα σε μακροχρόνια μίσθωση.
- Στις 30 Νοεμβρίου προβλέπεται η καταβολή της επιστροφής ενοικίου στους δικαιούχους.
- Οι περιορισμοί στις νέες καταχωρίσεις Airbnb σε συγκεκριμένες περιοχές Αθήνας και Θεσσαλονίκης συνεχίζονται και το 2027.
- Το συνολικό σχέδιο περιλαμβάνει 11 παρεμβάσεις, αρκετές από τις οποίες θα ενεργοποιηθούν σταδιακά μέσα στο 2027.
Στον σχεδιασμό περιλαμβάνονται συνολικά 11 μέτρα, από μεγάλες επιδοτήσεις για ανακαινίσεις και φοροαπαλλαγές για ιδιοκτήτες έως το νέο «Σπίτι μου ΙΙΙ», κοινωνικές κατοικίες και περιορισμούς στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Δεν πρόκειται, ωστόσο, για παρεμβάσεις που ξεκινούν όλες ταυτόχρονα. Ορισμένες βρίσκονται ήδη σε εφαρμογή, άλλες περιμένουν την ενεργοποίηση των σχετικών διαδικασιών και αρκετές τοποθετούνται χρονικά μέσα στο 2027.
Επιδότηση έως 95% για ανακαίνιση κατοικίας
Ένα από τα ισχυρότερα οικονομικά κίνητρα αφορά το πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας», μέσω του οποίου μπορούν να χρηματοδοτηθούν εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης.
Η ενίσχυση φτάνει έως τις 36.000 ευρώ, ενώ προβλέπεται επιπλέον ποσό έως 2.500 ευρώ για υποστηρικτικές υπηρεσίες.
Το βασικό ποσοστό επιδότησης διαμορφώνεται μεταξύ 70% και 80%, ανάλογα με την εισοδηματική κατηγορία. Με τις προβλεπόμενες προσαυξήσεις μπορεί να αυξηθεί στο 85% και, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, ακόμη και στο 95%.
Ο Οδηγός Εφαρμογής δημοσιεύθηκε στις 20 Οκτωβρίου, όμως οι αιτήσεις δεν έχουν ακόμη ξεκινήσει. Η πλατφόρμα προβλέπεται να ανοίξει πρώτα για τις κλειστές κατοικίες και σε επόμενο στάδιο για τις ιδιοκατοικούμενες.
Μέχρι στιγμής έχουν εκδοθεί περίπου 94.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας. Από αυτές, οι 14.000 αφορούν κλειστά ακίνητα και οι υπόλοιπες 80.000 ιδιοκατοικούμενες κατοικίες. Η βεβαίωση, πάντως, δεν ισοδυναμεί με αυτόματη έγκριση της επιδότησης.
Μετά την ανακαίνιση, τα κλειστά ακίνητα θα μπορούν, ανάλογα με την περίπτωση, είτε να χρησιμοποιηθούν για ιδιοκατοίκηση είτε να διατεθούν ως κύρια κατοικία μέσω μίσθωσης.
Αφορολόγητα τα ενοίκια για τρία χρόνια
Παράλληλα, επεκτείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 το κίνητρο της απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια των πρώτων 36 μηνών.
Στόχος είναι να δοθεί ένας ακόμη λόγος στους ιδιοκτήτες κλειστών κατοικιών να τις επαναφέρουν στη μακροχρόνια αγορά.
Η ρύθμιση αφορά, υπό προϋποθέσεις, ακίνητα έως 120 τ.μ. και συμβάσεις τουλάχιστον τριετούς διάρκειας. Το επιτρεπόμενο εμβαδόν αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή μετά το δεύτερο.
Στο μέτρο μπορούν να ενταχθούν τόσο κατοικίες που παρέμεναν κενές κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη όσο και ακίνητα που το προηγούμενο έτος χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση.
Ειδική εξαίρεση προβλέπεται για κατοικίες που μισθώνονται για τουλάχιστον έξι συνεχόμενους μήνες σε γιατρούς, νοσηλευτές του Δημοσίου, εκπαιδευτικούς και ένστολους.
Συνεχίζεται το «φρένο» στα νέα Airbnb
Οι περιορισμοί στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις παραμένουν και το 2027 σε επιλεγμένες περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.
Στην πρωτεύουσα το μέτρο καλύπτει τρία δημοτικά διαμερίσματα, ενώ στη Θεσσαλονίκη αφορά το πρώτο δημοτικό διαμέρισμα.
Η απαγόρευση αφορά νέες εγγραφές ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση στις συγκεκριμένες ζώνες και όχι συνολική απαγόρευση των ήδη καταχωρισμένων καταλυμάτων.
Η λογική του μέτρου είναι να περιοριστεί η περαιτέρω μεταφορά κατοικιών από τη μακροχρόνια αγορά προς τη βραχυχρόνια μίσθωση.
«Σπίτι μου ΙΙΙ»: Δάνειο έως 230.000 ευρώ
Στον Ιανουάριο του 2027 τοποθετείται η έναρξη του νέου «Σπίτι μου ΙΙΙ», συνολικού προϋπολογισμού 2 δισ. ευρώ.
Μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας προβλέπεται η χορήγηση χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων για την αγορά κατοικίας.
Το ανώτατο ηλικιακό όριο των δικαιούχων προβλέπεται να φτάσει τα 55 έτη, ενώ η εμπορική αξία του ακινήτου θα μπορεί να φτάνει έως τις 300.000 ευρώ.
Το μέγιστο ύψος του δανείου ανεβαίνει στις 230.000 ευρώ και θα μπορεί να καλύπτει έως το 90% της αξίας της κατοικίας.
Παράλληλα, προβλέπεται μεγαλύτερη ευελιξία για οικογένειες με παιδιά, τόσο στα εισοδηματικά όρια όσο και στο μέγεθος των κατοικιών για τις πολύτεκνες οικογένειες.
Χιλιάδες νέες κοινωνικές κατοικίες
Ξεχωριστό κομμάτι του στεγαστικού σχεδιασμού αφορά την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας.
Σε τέσσερα ανενεργά στρατόπεδα σχεδιάζεται η δημιουργία 2.350 ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών, με τον σχετικό προϋπολογισμό να φτάνει τα 435 εκατ. ευρώ.
Περίπου 450 επιπλέον κατοικίες σχεδιάζεται να προκύψουν μέσα από την ανακαίνιση δημόσιων κτιρίων.
Την ίδια στιγμή, μέσω της κοινωνικής αντιπαροχής προωθείται η αξιοποίηση των πρώτων οκτώ δημόσιων ακινήτων. Τα συγκεκριμένα projects βρίσκονται ακόμη σε στάδιο σχεδιασμού και δεν έχουν ολοκληρωθεί.
Αγορά κατοικίας: Περισσότερα σπίτια, λιγότερες αγοραπωλησίες – Γιατί οι τιμές δεν πέφτουν
Φορολογικό κίνητρο για σπίτια που θα χτίζονται μόνο για ενοικίαση
Στο τραπέζι μπαίνει και το μοντέλο «build to rent», δηλαδή η κατασκευή ολόκληρων κτιρίων με σκοπό οι κατοικίες τους να διατίθενται στη μακροχρόνια μίσθωση.
Για τις συγκεκριμένες επενδύσεις προβλέπεται νέο φορολογικό κίνητρο.
Οι ακριβείς όροι, το ύψος της φορολογικής ενίσχυσης και ο χρόνος έναρξης δεν έχουν ακόμη καθοριστεί.
Επιστροφή ενοικίου στις 30 Νοεμβρίου
Άμεσο ενδιαφέρον για τους ενοικιαστές έχει η επιστροφή ενοικίου, η οποία προβλέπεται να καταβληθεί στις 30 Νοεμβρίου.
Ο υπολογισμός γίνεται με βάση τα ενοίκια που καταβλήθηκαν κατά το φορολογικό έτος 2025 και τους μήνες κατά τους οποίους ο δικαιούχος πλήρωνε μίσθωμα.
Ειδική ενίσχυση προβλέπεται για γιατρούς, νοσηλευτές και εκπαιδευτικούς που υπηρετούν στην περιφέρεια, για τους οποίους η επιστροφή θα είναι διπλή.
Νέος συντελεστής 25% για τα εισοδήματα από ενοίκια
Αλλαγή έρχεται και στη φορολόγηση των ιδιοκτητών ακινήτων.
Για τα εισοδήματα από ακίνητα του φορολογικού έτους 2026 προβλέπεται νέος ενδιάμεσος φορολογικός συντελεστής 25% για το τμήμα του εισοδήματος από 12.000 έως 24.000 ευρώ.
Η παρέμβαση επιδιώκει να περιορίσει τη φορολογική επιβάρυνση των ιδιοκτητών και, ταυτόχρονα, να δημιουργήσει μεγαλύτερο κίνητρο για τη διάθεση κατοικιών στη νόμιμη αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.
Περισσότερες περιοχές χωρίς ΕΝΦΙΑ από το 2027
Από το 2027 διευρύνεται και η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς.
Το μέτρο αφορά οικισμούς έως 2.000 κατοίκους και έως 2.200 κατοίκους στη Δυτική Μακεδονία.
Η Αττική εξαιρείται, με εξαίρεση την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων.
Για να χορηγηθεί η απαλλαγή, ο δικαιούχος πρέπει να είναι φυσικό πρόσωπο με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα, ενώ η φορολογητέα αξία της πλήρους κυριότητας δεν μπορεί να ξεπερνά τις 400.000 ευρώ.
Παρατείνονται τρία φορολογικά κίνητρα έως το 2027
Μέχρι το τέλος του 2027 σχεδιάζεται να παραμείνουν ενεργές τρεις ακόμη φορολογικές διευκολύνσεις που συνδέονται με την οικοδομή και την αγορά ακινήτων.
Πρόκειται για τη μείωση φόρου για επιλέξιμες δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων, την αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και την αναστολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις.
Όσο παραμένει σε ισχύ η αναστολή του ΦΠΑ και ο κατασκευαστής έχει ενταχθεί στη σχετική διαδικασία, κατά τη μεταβίβαση εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης 3% αντί ΦΠΑ.
Στο 15% ο φόρος για αγοραστές εκτός ΕΕ και ΕΟΧ
Μία ακόμη σημαντική αλλαγή προγραμματίζεται για την 1η Ιουλίου 2027.
Ο φόρος μεταβίβασης κατοικιών προβλέπεται να αυξηθεί από το 3% στο 15% όταν ο αγοραστής είναι φυσικό πρόσωπο που δεν έχει φορολογική κατοικία σε χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.
Η παρέμβαση εντάσσεται στην προσπάθεια περιορισμού της πίεσης που μπορεί να προκαλούν στην εγχώρια αγορά κατοικίας οι μαζικές αγορές ακινήτων από επενδυτές του εξωτερικού.
Το μεγάλο στοίχημα: Να επιστρέψουν περισσότερα σπίτια στην αγορά
Οι 11 παρεμβάσεις κινούνται σε διαφορετικές κατευθύνσεις, αλλά έχουν έναν κοινό στόχο: να αυξηθεί ο αριθμός των κατοικιών που είναι πραγματικά διαθέσιμες για ιδιοκατοίκηση ή μακροχρόνια ενοικίαση.
Οι μεγάλες επιδοτήσεις ανακαίνισης επιχειρούν να ενεργοποιήσουν κλειστά ακίνητα, οι φοροαπαλλαγές να προσελκύσουν ιδιοκτήτες στη μακροχρόνια μίσθωση και τα νέα στεγαστικά προγράμματα να διευκολύνουν την αγορά πρώτης κατοικίας.
Το αποτέλεσμα, ωστόσο, θα εξαρτηθεί από την ταχύτητα εφαρμογής των προγραμμάτων και κυρίως από το κατά πόσο οι νέες κατοικίες που θα προστεθούν στην αγορά θα είναι αρκετές ώστε να επηρεάσουν ουσιαστικά την προσφορά και το κόστος στέγασης.
by 