Ο μεσίτης Ιάσονας Ζερβός εξηγεί τη μεγάλη «φούσκα» των τιμών στα ακίνητα της Αττικής

Τι πραγματικά συμβαίνει σήμερα με τα ακίνητα στην Αττική, πίσω από τις κλειστές πόρτες των διαπραγματεύσεων;

Υπάρχει «φούσκα» στα παλιά ακίνητα και ποιες ευκαιρίες κρύβει η νέα Golden Visa; Ο Ιάσονας Ζερβός της Homeholicsαναλύει στο Attica Horizon την πραγματική εικόνα της αγοράς εκ των έσω.

Σε μια περίοδο που το real estate στην Αθήνα μεταβάλλεται ταχύτατα, η ανάγκη για ξεκάθαρες απαντήσεις είναι πιο επιτακτική από ποτέ. Για να ξεκαθαρίσουμε το θολό τοπίο, κάναμε μια ζεστή και εξαιρετικά διαφωτιστική συζήτηση με τον έμπειρο μεσίτη Ιάσονα Ζερβό.

Ως ιδρυτής της Homeholics, ο κ. Ζερβός μοιράζεται την πολύτιμη εμπειρία του από την καθημερινή τριβή με την αγορά. Στη συνέντευξη που ακολουθεί, εξηγεί αν οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα και εντοπίζει τις αληθινές επενδυτικές ευκαιρίες που γεννά το νέο πλαίσιο της Golden Visa για τους ενδιαφερόμενους.

Το Αιγάλεω κρύβει ίσως τις μεγαλύτερες “αθόρυβες” ευκαιρίες. Εκεί μπορείς να βρεις υποτιμημένα ακίνητα, τα οποία, αν τα κρατήσεις για εκμετάλλευση, θα σου δώσουν εξαιρετικές αποδόσεις από τα ενοίκια.

Αγγέλικα Αγόρα: Τι συμβαίνει με το χάσμα τιμών ανάμεσα στα παλιά και τα νεόδμητα ακίνητα; Υπάρχει τελικά η λεγόμενη «φούσκα» στις τιμές των ακινήτων;

Ιάσονας Ζερβός: Στην αγορά των παλαιών ακινήτων καταγράφεται ξεκάθαρα μια «φούσκα» εικονικών τιμών, με τα τελικά deals να κλείνουν σε πολύ χαμηλότερα νούμερα από την αρχική ζήτηση.

Ενώ τα νεόδμητα πωλούνται κυριολεκτικά «από τα σχέδια» πριν καν μπουν τα θεμέλια, πολλά παλιά σπίτια μένουν απούλητα για 6 έως 12 μήνες. Οι ιδιοκτήτες ξεκινούν με πολύ λάθος, υπερτιμημένη αφετηρία και αναγκάζονται να κάνουν σοβαρές μειώσεις. Χαρακτηριστικό παράδειγμα, ένα ακίνητο στον Νέο Κόσμο που ξεκίνησε στις 220.000 ευρώ και πουλήθηκε τελικά, έπειτα από οκτώ μήνες συνεχούς παρακολούθησης (follow-up), στα 140.000 ευρώ.

Η μεσιτεία συχνά βγαίνει “δωρεάν” στον ιδιοκτήτη. Το σωστό marketing θα σου φέρει πολλαπλάσιους υποψήφιους αγοραστές, γλιτώνοντάς σε από το μεγάλο “παζάρι” στην τελική τιμή.

Αγγέλικα Αγόρα: Φοβάστε ότι το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» θα λειτουργήσει όπως το πρώτο, δημιουργώντας νέα τεχνητή αύξηση τιμών;

Ιάσονας Ζερβός: Θα υπάρξει σίγουρα μια προσωρινή αύξηση τιμών που σύντομα θα «ξεφουσκώσει», ακριβώς όπως συνέβη και την πρώτη φορά.

Το μεγάλο πρόβλημα, που οι άπειροι αγοραστές δεν γνωρίζουν, είναι η απόκλιση μεταξύ ζητούμενης τιμής και τραπεζικής εκτίμησης. Αν ένα σπίτι συμφωνηθεί στα 150.000 ευρώ, αλλά ο μηχανικός της τράπεζας το εκτιμήσει στα 100.000 ευρώ, ο αγοραστής βρίσκεται ξαφνικά με ένα χρηματικό «κενό» 50.000 ευρώ που δεν μπορεί να καλύψει. Για αυτόν τον λόγο, πάρα πολλοί ιδιοκτήτες πλέον δεν θέλουν να ακούν για το «Σπίτι μου 2», καθώς οι καθυστερήσεις και οι αυστηροί όροι συχνά σπάνε τις συμφωνίες.

Πολλοί ιδιοκτήτες βγάζουν προς πώληση ακίνητα με σοβαρά πολεοδομικά βάρη ή αυθαιρεσίες, χωρίς καν να το γνωρίζουν. Αυτή είναι η μεγαλύτερη παγίδα για έναν άπειρο αγοραστή.

Αγγέλικα Αγόρα: Μετά την αύξηση του ορίου της Golden Visa στα 800.000 ευρώ στην Αθήνα, βλέπουμε στροφή των ξένων επενδυτών σε μετατροπές επαγγελματικών χώρων; Ποιες περιοχές προτιμούν;

Ιάσονας Ζερβός: Η Αθήνα κάνει κυριολεκτικά “booming” με τεράστια ζήτηση από ξένους επενδυτές που αξιοποιούν το όριο των 250.000 ευρώ για αλλαγή χρήσης επαγγελματικών χώρων σε οικιστικούς.

Επειδή τα Νότια Προάστια (Γλυφάδα, Βούλα κ.λπ.) και ο Πειραιάς έχουν πλέον εξαντληθεί και κορεστεί τιμολογιακά, το ενδιαφέρον μετατοπίζεται ραγδαία. Βλέπουμε έντονη κινητικότητα προς τα Δυτικά Προάστια (Αιγάλεω, Περιστέρι) και περιοχές του κέντρου που παλαιότερα απέφευγαν, όπως η Νέα Ιωνία και η Κυψέλη.

Μπορείς ίσως να νοικιάσεις μόνος σου ένα φθηνό δυάρι. Στα ακριβά και δύσκολα ακίνητα όμως, χρειάζεσαι τον άνθρωπο που “ξέρει αυτόν που ξέρει κάποιον” κι αυτός είναι ο μεσίτης.

Αγγέλικα Αγόρα: Ποιες περιοχές της Αττικής θεωρείτε ότι είναι σήμερα υποτιμημένες, αλλά θα δώσουν ισχυρή υπεραξία τα επόμενα χρόνια;

Ιάσονας Ζερβός: Η Κυψέλη είναι το απόλυτο παράδειγμα περιοχής που αναγεννιέται, ενώ ευκαιρίες υψηλών αποδόσεων κρύβουν το Αιγάλεω και τα Σεπόλια.

Ειδικά η Κυψέλη έχει αλλάξει ριζικά. Λόγω του κορεσμού στο Παγκράτι και ενόψει του νέου Μετρό, η «καλή» Κυψέλη (δεξιά της Φωκίωνος Νέγρη) προσελκύει μαζικά φοιτητές και επενδυτές, ανεβάζοντας αισθητά τις τιμές. Παράλληλα, περιοχές όπως τα Πατήσια (σε συγκεκριμένα σημεία) και το Αιγάλεω προσφέρουν εξαιρετικές ευκαιρίες για αγορά και εκμετάλλευση μέσω ενοικίασης.

Αγγέλικα Αγόρα: Η τριετής φοροαπαλλαγή για όσους ανοίξουν κλειστά διαμερίσματα και η υποχρεωτική πληρωμή ενοικίων μέσω τράπεζας (από το 2026), θα λύσουν το πρόβλημα στην αγορά;

Ιάσονας Ζερβός: Τα συγκεκριμένα μέτρα έχουν μηδαμινή επιρροή στην τσέπη του ιδιοκτήτη και δεν πρόκειται να φέρουν καμία ουσιαστική αλλαγή, ούτε στη διαθεσιμότητα των σπιτιών ούτε στη φοροδιαφυγή.

• Για τα κλειστά ακίνητα: Οι ιδιοκτήτες τα κρατούν κλειστά λόγω κακών εμπειριών ή φόβου απέναντι σε κακοπληρωτές, όχι λόγω φορολογίας. Το κίνητρο είναι απειροελάχιστο.

• Για τις τράπεζες: Όποιος εισέπραττε «μαύρα», θα συνεχίσει να το κάνει καταθέτοντας ηλεκτρονικά μόνο το μικρό, δηλωθέν ποσό του μισθωτηρίου και παίρνοντας τα υπόλοιπα στο χέρι. Χωρίς στοχευμένους ελεγκτικούς μηχανισμούς (π.χ. να ελέγχεται αν ένα σπίτι σε ακριβή περιοχή δηλώνεται ύποπτα φθηνά), το μέτρο είναι καθαρά εικονικό.

Η Κυψέλη ζει μια δεύτερη νιότη. Φοιτητές και επενδυτές εγκαταλείπουν το κορεσμένο Παγκράτι και στρέφονται προς τη Φωκίωνος Νέγρη, αλλάζοντας ριζικά τον χάρτη και το κοινό της περιοχής.

Αγγέλικα Αγόρα: Υπάρχει μια έντονη τάση στα social media για «σπίτι χωρίς μεσίτη». Πού χρησιμεύει τελικά ένας μεσίτης σε μια αγοραπωλησία ή ενοικίαση;

Ιάσονας Ζερβός: Ο μεσίτης είναι απαραίτητος για να γλιτώσει πολύτιμο χρόνο στον πελάτη, να πετύχει καλύτερη τιμή μέσω marketing και να διασφαλίσει ότι το deal δεν θα «ναυαγήσει» στα μισά.

Η κακή φήμη του κλάδου προέρχεται από ευκαιριακούς, μη επαγγελματίες που μπήκαν στον χώρο. Ωστόσο, η πραγματική αξία του σωστού επαγγελματία κρύβεται σε τρία σημεία:

1. Εξοικονόμηση χρόνου: Ελεύθεροι επαγγελματίες (γιατροί, δικηγόροι) δεν μπορούν να αναλάβουν τα ραντεβού, τις φωτογραφίες και τη γραφειοκρατία.

2. Έλεγχος και Marketing: Πολλοί ιδιοκτήτες βγάζουν σπίτια στην αγορά με νομικά/πολεοδομικά βάρη (π.χ. αυθαίρετα) χωρίς να το ξέρουν. Ο μεσίτης ελέγχει το ακίνητο και, μέσω σωστής διαφήμισης, φέρνει πολλαπλάσιους αγοραστές, μειώνοντας την τελική «χασούρα» στην τιμή.

3. Διαμεσολάβηση: Σε μια δύσκολη διαπραγμάτευση τα πνεύματα οξύνονται. Ο μεσίτης λειτουργεί ως «πυροσβέστης» σε διαφωνίες (ακόμα και μεταξύ δικηγόρων) που αλλιώς θα τίναζαν οριστικά τη συμφωνία στον αέρα.

Who is Who:

Ποιος είναι όμως ο άνθρωπος πίσω από τις μεγάλες αγοραπωλησίες και τις επενδύσεις στην Αθήνα; Μετά τις ενδιαφέρουσες απόψεις που μοιράστηκε αποκλειστικά στο Attica Horizon, μπορείτε να γνωρίσετε καλύτερα τη διαδρομή και το χαρτοφυλάκιο του Ιάσονα Ζερβού.

Ιάσονας Ζερβός

Μάθετε περισσότερα για τη δουλειά του:

🌐 Επίσημο Site

📱 TikTok Profile

Στο πλαίσιο των συζητήσεων που φιλοξενεί το Attica Horizon με πρόσωπα που διαμορφώνουν το μέλλον της πόλης, σήμερα εστιάζουμε στον επικεφαλής της δημοτικής αρχής. Ποιος είναι όμως ο άνθρωπος πίσω από τη διοίκηση του Δήμου Καλλιθέας; Διαβάστε περισσότερα για τον Κώστα Ασκούνη: