Με μια ματιά οι νέες ρυθμίσεις για τα ακίνητα:
- Κληρονομημένο ακίνητο μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να μεταβιβαστεί χωρίς να έχει προηγηθεί η προσκόμιση πιστοποιητικού εξόφλησης του σχετικού φόρου, με τον συμβολαιογράφο να παρακρατεί ποσό από το τίμημα και να το αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση.
- Ο Ν. 5293/2026 προβλέπει τον συμβολαιογράφο ως “υπηρεσία μιας στάσης” για τις μεταβιβάσεις, όμως η έναρξη λειτουργίας του νέου συστήματος εξαρτάται από την προβλεπόμενη κοινή υπουργική απόφαση.
- Η ΑΑΔΕ ενεργοποίησε νέα διαδικασία για πώληση ακινήτου στο οποίο έχει επιβληθεί φορολογική κατάσχεση, με παρακράτηση τουλάχιστον 25% του σχετικού υπολοίπου της κατάσχεσης, ανάλογα με τα δεδομένα του οφειλέτη.
- Ο νέος Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης, Ν. 5314/2026, θεσπίζει από το 2027 το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης, με βασικό συντελεστή από 0,30‰ έως 0,70‰.
- Νέες διατάξεις περιορίζουν επίσης, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, τις διεκδικήσεις ακινήτων από το Δημόσιο, ενώ προβλέπονται και απλουστεύσεις στα δικαιολογητικά των μεταβιβάσεων.
Ένα νέο πλαίσιο για τις μεταβιβάσεις και τη διαχείριση ακινήτων διαμορφώνεται μέσα στο 2026, με σειρά νομοθετικών παρεμβάσεων που επιχειρούν να αντιμετωπίσουν εμπόδια τα οποία για χρόνια καθυστερούσαν πωλήσεις, κληρονομιές και άλλες πράξεις επί της ακίνητης περιουσίας.
Στο επίκεντρο βρίσκεται ο Ν. 5293/2026, που δημοσιεύθηκε στις 7 Απριλίου 2026, αλλά και ο νέος Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης, Ν. 5314/2026, ο οποίος ψηφίστηκε τον Ιούνιο. Παράλληλα, στα τέλη Ιουλίου η ΑΑΔΕ εξέδωσε την εφαρμοστική απόφαση για μία από τις σημαντικότερες αλλαγές: τη δυνατότητα άρσης φορολογικής κατάσχεσης ώστε να πωληθεί ένα ακίνητο.
Οι αλλαγές δεν σημαίνουν ότι κάθε «μπλοκαρισμένο» ακίνητο μπορεί αυτομάτως να βγει στην αγορά. Δημιουργούν, όμως, νέους μηχανισμούς που μπορούν να επιτρέψουν την ολοκλήρωση συναλλαγών οι οποίες μέχρι σήμερα συναντούσαν σημαντικά φορολογικά ή διοικητικά εμπόδια.
Πιστοληπτική βαθμολογία ενοικιαστών: Το νέο διαβατήριο για την εύρεση κατοικίας
1. Κληρονομιές: Μεταβίβαση χωρίς προηγούμενη εξόφληση του φόρου σε συγκεκριμένες περιπτώσεις
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά όσους έχουν αποκτήσει ακίνητο μέσω κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής, αλλά η σχετική φορολογική υποχρέωση αποτελεί εμπόδιο για την περαιτέρω μεταβίβασή του.
Το άρθρο 17 του Ν. 5293/2026 επιτρέπει, κατ’ εξαίρεση, τη σύνταξη και μεταγραφή συμβολαίου μεταβίβασης με επαχθή αιτία χωρίς την προηγούμενη προσάρτηση του προβλεπόμενου πιστοποιητικού, εφόσον ακολουθηθεί η νέα διαδικασία. Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα το ποσό που προβλέπεται και το αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση.
Στην πράξη, η αλλαγή επιχειρεί να αντιμετωπίσει ένα υπαρκτό πρόβλημα: έναν κληρονόμο που δεν διαθέτει την απαιτούμενη ρευστότητα, αλλά θέλει να αξιοποιήσει ή να πουλήσει το ακίνητο προκειμένου να ανταποκριθεί στις φορολογικές υποχρεώσεις που συνδέονται με αυτό.
Έτσι, σε περιπτώσεις που πληρούν τις νόμιμες προϋποθέσεις, η ίδια η συναλλαγή μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την τακτοποίηση της σχετικής φορολογικής εκκρεμότητας.
2. Ο συμβολαιογράφος γίνεται «υπηρεσία μιας στάσης»
Μεγάλη αλλαγή προβλέπεται και στον τρόπο με τον οποίο θα οργανώνονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων.
Ο Ν. 5293/2026 καθιερώνει τον συμβολαιογράφο ως one-stop shop, δηλαδή ως το κεντρικό σημείο μέσω του οποίου θα μπορούν να ολοκληρώνονται τα επιμέρους στάδια μιας μεταβίβασης.
Με βάση το νέο πλαίσιο, ο συμβολαιογράφος προβλέπεται να μπορεί, μέσω διαλειτουργικότητας:
- να συλλέγει φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα,
- να αντλεί στοιχεία από το Κτηματολόγιο,
- να λαμβάνει την ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου,
- να συμπληρώνει τις απαιτούμενες φορολογικές δηλώσεις,
- να εισπράττει και να αποδίδει τους σχετικούς φόρους και τέλη,
- να υποβάλλει ηλεκτρονικά το συμβόλαιο προς καταχώριση στο Κτηματολόγιο.
Προβλέπεται ακόμη η δυνατότητα, εφόσον υπάρχει ρητή συμφωνία των εμπλεκομένων, να χρησιμοποιείται ειδικός δεσμευμένος λογαριασμός – escrow account, μέσω του οποίου μπορεί να διακινείται το τίμημα της συναλλαγής.
Πότε θα εφαρμοστεί
Εδώ απαιτείται μια σημαντική διευκρίνιση: η υπηρεσία μιας στάσης δεν ενεργοποιήθηκε αυτομάτως με την ψήφιση του νόμου.
Ο ίδιος ο Ν. 5293/2026 προβλέπει ότι το άρθρο για το one-stop shop τίθεται σε ισχύ στον χρόνο που θα οριστεί με κοινή απόφαση των αρμόδιων υπουργών και της ΑΑΔΕ.
Επομένως, μέχρι την πλήρη ενεργοποίηση του συστήματος, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ελέγχουν ποιο μέρος της νέας διαδικασίας έχει τεθεί πρακτικά σε εφαρμογή.
3. Πωλούνται υπό όρους και ακίνητα με κατάσχεση από την ΑΑΔΕ
Ιδιαίτερης σημασίας είναι η νέα δυνατότητα για ιδιοκτήτες που έχουν οφειλές προς το Δημόσιο και στο ακίνητό τους έχει επιβληθεί κατάσχεση από τη Φορολογική Διοίκηση.
Με τον Ν. 5293/2026 θεσπίστηκε η δυνατότητα άρσης της κατάσχεσης ενόψει πώλησης και, στις 28 Ιουλίου 2026, η ΑΑΔΕ εξέδωσε την απόφαση Α.1158/2026, με την οποία προσδιορίστηκε η σχετική διαδικασία.
Για να προχωρήσει η διαδικασία, μεταξύ άλλων:
- το τίμημα δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία που είχε προσδιοριστεί κατά την κατάσχεση ή από την αντικειμενική αξία όταν αυτή είναι υψηλότερη,
- πρέπει να πληρούνται οι όροι για αποδεικτικό ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής,
- μέρος του τιμήματος παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και αποδίδεται στην ΑΑΔΕ.
Από 25% έως και 100% η παρακράτηση
Το ελάχιστο ποσοστό που προβλέπει το νέο πλαίσιο είναι 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης, όμως δεν είναι ίδιο για όλους τους οφειλέτες.
Η απόφαση της ΑΑΔΕ καθιερώνει σύστημα αξιολόγησης με κριτήρια όπως η φορολογική συνέπεια, η πορεία αποπληρωμής της οφειλής, το χρονικό διάστημα που έχει περάσει από την κατάσχεση και η προέλευση των χρεών. Ανάλογα με τη βαθμολογία, το ποσοστό μπορεί να ανέλθει σε 25%, 45%, 65%, 85% ή ακόμη και 100% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης.
Η αίτηση υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της υπηρεσίας «Τα Αιτήματά μου» του myAADE.
4. Λιγότερα τοπογραφικά σε συγκεκριμένες μεταβιβάσεις
Μία ακόμη απλούστευση που πέρασε σχετικά απαρατήρητη αφορά την υποχρεωτική επισύναψη τοπογραφικού διαγράμματος.
Ο Ν. 5293/2026 προβλέπει ότι δεν απαιτείται το συγκεκριμένο τοπογραφικό σε ορισμένες δικαιοπραξίες ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχή όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο, εφόσον έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής και με τη συναλλαγή δεν μεταβάλλονται τα όρια του ακινήτου.
Η εξαίρεση, επομένως, δεν αφορά κάθε ακίνητο που έχει απλώς καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο, αλλά μόνο τις περιπτώσεις που πληρούν σωρευτικά τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
5. Πότε το Δημόσιο σταματά να διεκδικεί ακίνητα
Ο Ν. 5293/2026 επιχειρεί να επιλύσει και ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες που παρέμεναν ανοιχτές επί δεκαετίες.
Με τα άρθρα 12 έως 14 προβλέπονται περιπτώσεις στις οποίες το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα έναντι ιδιωτών και απέχει από συγκεκριμένες κτηματολογικές αγωγές.
Η ρύθμιση καλύπτει συγκεκριμένες κατηγορίες και τίτλους. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται περιπτώσεις όπου η κατοχή συνδέεται με παραχωρητήρια, αγροτικές διανομές, κλήρους ή διοικητικές πράξεις παραχώρησης, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις και υπάρχουν τα προβλεπόμενα αποδεικτικά στοιχεία.
Για ακίνητα που υπάγονται στο Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων έχει ήδη εκδοθεί η σχετική εγκύκλιος εφαρμογής, με οδηγίες προς τις αρμόδιες υπηρεσίες.
Η αλλαγή είναι σημαντική επειδή μπορεί να διευκολύνει τη διόρθωση ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων που εμποδίζουν την πώληση, την κληρονομιά ή την οριστική καταχώριση ενός ακινήτου.
Δεν πρόκειται, ωστόσο, για γενική παραίτηση του Δημοσίου από κάθε διεκδίκηση ακίνητης περιουσίας. Κάθε περίπτωση πρέπει να εξετάζεται με βάση τις συγκεκριμένες προϋποθέσεις του νόμου.
6. Νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης από το 2027
Αλλαγές για εκατομμύρια ακίνητα φέρνει και ο νέος Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης – Ν. 5314/2026, ο οποίος ψηφίστηκε στις 26 Ιουνίου και δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ στις 29 Ιουνίου 2026.
Από την 1η Ιανουαρίου 2027 προβλέπεται η εφαρμογή του νέου Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), το οποίο αντικαθιστά το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων.
Ο βασικός συντελεστής του ΤΤΑ θα καθορίζεται από κάθε δημοτικό συμβούλιο και θα κινείται από 0,30‰ έως 0,70‰ επί της αξίας του ακινήτου, με ειδική δυνατότητα υπέρβασης του ανώτατου ορίου σε συγκεκριμένες περιπτώσεις που προβλέπει ο νόμος. Για τον υπολογισμό λαμβάνονται υπόψη τα τετραγωνικά μέτρα, η τιμή ζώνης και η παλαιότητα.
Τι θα γίνεται όταν το ρεύμα είναι στο όνομα του ενοικιαστή
Το τέλος θα συνεισπράττεται μέσω του λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος.
Εάν ο λογαριασμός βρίσκεται στο όνομα του μισθωτή, το ΤΤΑ θα καταβάλλεται αρχικά από εκείνον μαζί με τον λογαριασμό και θα αφαιρείται από το μίσθωμα, εκτός εάν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής έχουν συμφωνήσει διαφορετικά στη σύμβαση μίσθωσης.
Τι αλλάζει στις μισθώσεις ακινήτων προς Δήμους και Περιφέρειες
Ο νέος Αυτοδιοικητικός Κώδικας αλλάζει και τους κανόνες για τα ιδιωτικά ακίνητα που μισθώνονται από Δήμους και Περιφέρειες.
Η διάρκεια μιας τέτοιας μίσθωσης μπορεί να φτάνει έως τα 12 χρόνια. Στη συνέχεια μπορεί να δοθεί παράταση για έως άλλα 12 χρόνια, εφόσον υπάρχει η απαιτούμενη απόφαση του αρμόδιου συμβουλίου και ο ιδιοκτήτης συναινεί ρητά στους όρους της παράτασης.
Τι σημαίνουν οι αλλαγές για την αγορά κατοικίας
Το κοινό στοιχείο των νέων παρεμβάσεων είναι η προσπάθεια να μειωθούν τα νομικά, φορολογικά και γραφειοκρατικά εμπόδια που κρατούν ακίνητα εκτός συναλλαγών.
Η δυνατότητα μεταβίβασης κληρονομημένων ακινήτων με παρακράτηση του φόρου από το τίμημα, η πώληση υπό όρους ακινήτων με κατάσχεση, οι νέοι κανόνες για τις διεκδικήσεις του Δημοσίου και η μελλοντική λειτουργία του συμβολαιογράφου ως one-stop shop μπορούν να κάνουν ευκολότερη την αξιοποίηση περιουσιών που μέχρι σήμερα παρέμεναν «μπλοκαρισμένες».
Το αν οι αλλαγές θα οδηγήσουν τελικά σε αισθητή αύξηση της προσφοράς κατοικιών και, κατ’ επέκταση, σε αποκλιμάκωση των πιέσεων στις τιμές και στα ενοίκια δεν μπορεί ακόμη να θεωρηθεί δεδομένο. Πρόκειται για τον επιδιωκόμενο αντίκτυπο των παρεμβάσεων, ο οποίος θα κριθεί στην πράξη από την ταχύτητα εφαρμογής τους και από τον αριθμό των ιδιοκτητών που θα μπορέσουν να αξιοποιήσουν τις νέες δυνατότητες.
by 